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サラリーマンでも大家さん
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サラリーマンでも大家さん
本業があっても大家さんにはなれます！
不動産オーナーになって、初めての確定申告を
どうすればよいのかわからない方が多いと思われます。
帳簿をつけるのは、最初はたいへんかもしれませんが
業務の流れをつかめば、あとは毎月同じことの繰り返しです。
ここでは、大家さん一年に必要な基本をご紹介します。
3月の申告を目指してがんばりましょう！
確定申告は必要なの？
資産運用の一環として、賃貸用マンション・アパートを
購入するサラリーマンが増えています。
年末調整で給与所得を精算しているサラリーマンでも
「不動産所得」として改めて確定申告をする必要があります。
ただし、不動産所得を含む給与以外の所得が
20万未満の場合は確定申告の必要がありません。
開業から確定申告までの流れ
開業後2ヶ月以内に税務署に書類を提出しましょう。
- ○所得税の青色申告承認申請書
- ○青色事業専従者給与に関する届出書
日々の取引を記帳しましょう。
会計期間は毎年1月1日～12月31日となります。
決算整理をしましょう。
減価償却など、確定申告時にしかおこさない仕訳を記帳します。
確定申告書の作成をして、各税務署に提出しましょう。
提出期限は毎年3月15日 ※祝日の際は翌営業日となります。
青色申告を申請するには
確定申告で青色申告を選択する場合には
税務署に青色申告の申請を開業の2ヶ月以内に行わないと
その年の確定申告で青色申告をすることはできません。
税務署に申請する書類
- ○個人事業の開廃業の届出書
- ○所得税の青色申告承認申請書
- ○青色事業専従者給与に関する届出書
※「青色事業専従者給与に関する届出書」は専従者がいる方のみ必要な書類となります。 専従者がいらっしゃらない場合は、上の2通を税務署に提出します。
●Chapter 1 家賃収入をしっかり管理しましょう。
借主さんから毎月入金される家賃等の管理を帳簿で作成したり
解約などの際に預った敷金を返金したり
その際に修繕費などの費用を差し引いて返金処理したりと、多岐にわたります。
収入については個人オーナーさんの場合は
1月～12月の収入を記帳することになります。
ただし、その期間の中に12月分まできちんと家賃をもらうことができなかったり
来年度の家賃も受取ることもでてきます。
その際は次の処理をしなくてはなりません。
当年で12月分までもらえなかった場合
12月分まできちんともらえなかった場合は
そのもらえなかった月分については「未収賃貸料」ということになります。
その際は、未収賃貸料については、その年にもらったという前提で
家賃収入として帳簿につけなくてはなりません。
来年以降は入金されてくればすでに前年の収入として記帳していますので
未収賃貸料をなくす記帳をすることになります。
オーナーにとっていかにこの「未収賃貸料」の発生を防ぎ
また発生してしまった際はすばやく未収を回収するかということが重量な課題となります。
当年で翌年分までもらった場合
翌年分までもらってしまった場合は、
翌年分については当年の家賃収入として記帳することはできません。
当年での処理は「前受賃貸料」ということになります。
前受賃貸料として処理した家賃収入については、
翌年度の会計期間で改めて家賃収入として記帳することとなります。
現在、借主さんと賃貸契約を結ぶ際、家賃の入金方法を「前家賃」
（当月で来月分の家賃をもらうこと）としている場合が多く
その際は12月には翌年の1月分をもらうこととなり、
この「前受賃貸料」はかなり使われる処理となります。
●Chapter 2 賃貸契約時にもらうもの、解約時に支払うもの
賃貸契約時には「礼金」・「敷金」とよばれているものを借主さんよりもらいます。
また、契約更新時には「更新料」、解約時には「敷金」の
精算やリフォーム代の支払などをおこないます。
それぞれのシチュエーションで記帳する処理も変わってきます。
ここではそれを理解していきましょう。
新規に賃貸契約をする際の処理
新規賃貸契約時は「礼金」・「敷金」を借主さんよりもらいます。
その際、「礼金」については「礼金収入」となり
収入として記帳することとなりますが、「敷金」については扱いが少し異なります。
敷金の位置付けは「借主さんから預っているお金」ということになります。
なので、収入としてではなく、「預り金」として
翌期以降解約になるまで、保管することになります。
もらったという概念ではなく、預っているものとして処理をしなければならず、
この敷金の管理についても個人オーナーにとっては重要なキーワードになります。
賃貸契約時の処理
賃貸契約は「居住用」は2年間。
「駐車場」は1年間というのが普通です。
契約期間満了になると、「更新料」をもらう場合があります。
その際、「更新料」については「更新料収入」となり、収入として記帳することとなります。
契約解約時の処理
契約を解約するときは、借主さんより預っている「敷金」を精算することになります。
ただし、解約する際は次に部屋を貸すための「原状回復」をすることになり、
畳の張り替えや、壁紙の交換などの費用が発生します。
その際、借主さんが故意に壊してしまった箇所、または原状回復する費用から
何割かを借主さんに負担をしてもらう場合は、この預っている「敷金」より徴収し
また、未収家賃があった場合もこの敷金から徴収します。
ただし、解約月分を満額もらっている場合で、解約日が末日ではない場合は
解約日以降については、借主さんに日割り分の家賃を返却しなければ
なりません。
解約処理は解約日と精算日がずれる場合がほとんどなので、
敷金等を返却する口座を聞き、借主さんの次の住所や連絡先をきいておくとトラブルを防ぐことができます。
- 「礼金」 ＝ 収入
- 「更新料」＝ 収入
- 「敷金」 ＝ 預り金
●Chapter 3 経費の管理について
税金を支払った、何か不動産事業関係で物を買った。
などといったものは全て「経費」というものになります。
不動産所得＝収入-経費（専従者給与も含める）ということになりますので、収入とこの経費のバランスを見ることも不動産オーナーさんには要求されることになります。
きちんとした経費の帳簿付けが必要になります。
領収書はしっかりと保管しましょう
経費を支払った際は必ず「領収書」をもらいましょう。
領収書の添付がない場合には、税務署の調査が入った場合
経費として認めてもらえず、修正申告をした上にマイナスした経費分の税金を
延滞税も含めて納めなくてはならなくなってしまいますので、領収書の管理は重要です。領収書の保管方法については、スクラップブックに貼付することをオススメします。
また、貼る際は後日剥がれてしまわないようにしっかりと貼ってください。
事業用経費と非事業用経費の違い
経費というからには、必ず「不動産事業に関する支払い」ということが前提です。
事業も安定してくると、不動産用のお金から
「自宅分の光熱費」・「健康保険や年金」などといった事業とは関係のないものを支払う方もいらっしゃると思います。
それらを不動産事業のお金から払うことはいいのですが
それを「水道光熱費」や「保険料」などといったものとして経費に算入してはいけないということです。
その点を理解することがとても重要です。
領収書や帳簿類の保管期間
領収書や帳簿類の保管期間は税法上では7年間と定められています。
しっかりと帳簿つけた後はしっかりと帳簿類を保管するということも大切です。
●Chapter 4 固定資産台帳の記帳方法
不動産オーナーになると、建物などや駐車場の敷地などの
工事費用などを取得することになります。
これを「固定資産」といいます。
この「固定資産」を取得した場合は、全額を経費として計上することはできず、
減価償却というもので、取得金額を定められた年数で割って
1年ずつ経費として計上することになります。
それを管理するのが「固定資産台帳」となります。
取得価格が10万円を超えたら固定資産になる可能性があります。
取得価格が10万円を超えると、全額を経費にはすることができず、次の通りどれか一つを選択することができます。
- その取得資産の償却年数に応じ、減価償却をする。
- 取得価格が10万円以上20万円未満の場合は「一括償却資産」として、3年で均等に減価償却をする。
- 取得価格が30万円未満のものについては少額資産として一括で経費として計上する。
少額減価償却資産について
前期③にでてきました、「少額資産」についてお話します。
「少額資産」は税法の特例ということで、期間限定で定められている法律です。
取得価格が30万円未満のものについては、本来なら「固定資産」として減価償却をしないといけないところ、一括経費として、計上できるものになります。
ただし、「少額資産」を選択したとはいえ、「固定資産」には変わりなく、きちんと固定資産台帳に記載しなければなりません。
また、普通の減価償却同様、償却資産税（区や市に支払う地方税）の対象にもなります。
修繕費は注意が必要です！
建物の一部が破損したり、借主さんが解約した後に
次の借主さんにお部屋を貸すための原状回復をするためにかかる費用
その他修理に関する費用が「修繕費」です。
修繕費は10万円で収まるということがほとんどなく
それ以上のお金がかかってしまいます。
その際の「経費として扱う」のか「固定資産として扱う」のか、判定が難しいのも事実です。例えば原状回復したものだった場合は全額経費として扱われる場合が多いですが
認められず「固定資産」として扱われることもあります。
修繕費については、自分で勝手に処理をするのではなく、お近くの税務署や税理士の先生にご相談されることをオススメします。
10万円控除の方は以上の流れとなります。
次の処理は65万円控除を選択している方が行うものになりますが、
銀行からの借入金を希望される方や65万円控除を受ける資格がある方で、今後65万円控除を受けられる意志がある方は必要な知識となりますので、是非ご参照下さい。
●Chapter 5 現金・預金出納帳の帳簿の処理方法
現金出納帳・預金出納帳はその名の通り、
現金（小口現金）と預金の流れを管理する帳簿となります。
青色申告10万円控除を選択されている方や白色申告の方は管理義務はありませんが、
物件ごとの管理をすることによって収支のバランスや、お金の運用などの細かい数字を見ることができ、不動産事業をする上では大変貴重な帳簿となります。
通帳はなるべく少なめに管理しましょう。
通帳を管理する上で必要なのは、「管理する枚数をあまり増やさない」
というところにあります。
通帳枚数が多くなると、帳簿つけていく上ではかなり大変な労力を要求されます。
枚数はなるべく少なくし、この物件はこの通帳で、またこの経費の支払いはこの通帳でという風にあらかじめ決めておくとよいでしょう。
現金出納帳は事業用と個人用の区別を忘れずに
現金については、事業用に使っている現金か、個人のお金なのかの区別をきちんとつけることが大切です。
ついついしてしまいがちなのが、あるものを買って自分の個人現金で支払って
そのままにしてしまう。
不動産用として引き出した現金はそのままの状態・・・。
よくある話です。
個人のお金で支払ったとしてもきちんと不動産用の経費として処理することはできますが、あまり好ましいとは言えません。
一番いいのはお財布を分けること、
そして毎月不動産用の通帳から定額を出して使うということです。
ただし、定期的に出しても個人の現金から出していては
不動産用の現金は増える一方です。
これは相続が発生した場合、現金の残金も相続財産ということで処理されるので、
ためすぎには気をつけてください。
預金出納帳の残高が通帳の残高と合わなくなったら
出納帳の残高と通帳の残高が合わない・・・
という方は多いかと思います。
月に一度記帳できればいいのだけど、
時間も取れないし、
ついまとめがちになってしまうと思います。
そこで、残高が合わなくなってしまったのポイントは
残高のお尻から合わせていく。
ということです。
お尻からあわせることにより、間違えを見つけやすく、また、最初からだと、間違えを発見するまで見ていかなくてはいけないのに対し、お尻から合わせていけば、発見した箇所以前の日付のものは見る必要がないということもあります。
是非実践してみてください！
白色申告と青色申告どっちがいいのか迷ったら
白色申告と青色申告の大きな違いは、所得から控除される金額があるかないかです。
青色申告をするには申請が必要となりますが、
開業年度は年間で利益がどれくらいでるのかは理解しづらいところでもあります。
青色申告にしたとしても10万円控除であれば、
簡易簿記が採用できますので、
迷ったらとにかく青色承認申請書
を提出することをオススメします。
あなたはどのタイプの大家さん？
鈴木さんの場合
実業家の鈴木さん。
ワンルームのマンションを購入し、他の人に貸すことにしました。
山田さんの場合
マンションを所有していますが、海外に転勤になってしまいました。
転勤の間だけ、マンションを貸すことにしました。
山川さんの場合
仕事を引退し、新たな一歩を踏み出した山川さん。
思い切ってマンションを購入し、賃貸オーナーになりました。
鈴木さんの場合：青色申告１０万円控除コース
実業家の鈴木さん。
ワンルームのマンションを購入し、他の人に貸すことにしました。
青色申告１０万控除コース
事業的規模にはなりませんが、鈴木さん
の場合でも申請さえすればとてもいい
メリットがあります。
１０万控除のメリット
- 所得から10万円を控除することができます
- 所得が赤字の場合、給与所得から相殺し、税金の還付をうけることができます
- 上記でも赤字を給与所得から引ききれなかった場合来年以降3年に渡ってその赤字金額を不動産所得から引くことができます
事業開始当初は設備投資や経費の支払が重み、
利益を生むことは非常に困難です。
青色申告では、不動産所得に
赤字がでた場合でも、
給与所得から相殺することができ、税金の還付をうけることができます。
さらに、給与所得
でも引ききれなかった部分についても、
来年以降3年間所得から相殺することができます。
青色申告10万円控除の帳簿のつけ方
これから皆さんが処理をする帳簿の種類には主に
「現金出納帳」・「経費帳」・「固定資産台帳」の3種類があります。
ただし、家賃の入金や経費の出金などはほとんどを
預金口座で処理をされるかと思います。
預金で管理する際は「預金出納帳」もつけましょう。
各帳面の決まった形式はございません。
手書きでもパソコンを使っても処理は自由に行うことができます。
白色申告とは
白色申告とは、青色申告をする上で必要な「帳簿の記帳」をする必要はなく、収入と経費のバランスで所得金額を出し、提出するものとなります。
ただし、青色申告にあるような特別な控除等は一切受けることができず、
収入が多くなった際に青色申告に比べ、税金を多く支払うことになります。
しかし、売上規模が少なく、記帳の処理に時間をかけたくない方は
「白色申告」がオススメです。
青色申告と白色申告の違い
－その1 記帳について－
【白色申告では】
原則、収入や経費などの記帳は必要ありません。
領収書、または日々の入金されてきたものを書き出し、提出して
いただきます。
尚、領収書等の書類は同じく保管義務（税法上は7年間）が生じます。
※ただし、白色申告であっても年間所得が300万円を超えている方については、記帳義務が生じます。
【青色申告では】
簿記による記帳が必要になります。主なものは・現金出納帳 ・経費帳 ・固定資産台帳となります。
－その２ 特典の違い－
【白色申告では】
白色申告の場合、ご家族のお給料や手伝っていただいている社員に支払う給料が一部経費として認められます。
【青色申告では】
- 青色申告特別控除（10万円か65万円）を受けられます。
- 減価償却の割増償却などの特例が受けられます。
- 赤字が出た場合、3年間にわたって繰越して翌年以降利益が出た場合に赤字分をマイナスすることができます。
- 家族に支払う給与（専従者給与）が全額経費として算入する事ができます。
山川さんの場合：青色申告６５万円控除コース
仕事を引退し、新たな一歩を踏み出した山川さん。
思い切ってマンションを購入し、賃貸オーナーになりました。
青色申告６５万控除コース
事業的規模となり、所得から６５万円を控除することができます。ただし、確定申告時は提出する書類などが多くなり、簿記の知識も要求されます。
６５万控除のメリット
- 所得から65万円を控除することができます。
- 青色事業専従者給与がうけられます。
- 所得に赤字が出たら３年に渡って所得から引くことができます。
- 特別償却・割増償却ができるようになります。
- 家事関連費の業務の遂行上必要な部分のみ経費にすることができます。
６５万控除を選択するには
次の用件が必要となります。
①「５棟１０室」がポイントです。
貸家またはアパートを５棟持っているか？
あるいは、マンション等の部屋数が１０部屋あるか
が事業的な規模なのかの判定になります。
この規定を満たしていないと、
65万控除を選択することは基本的にできません。
②現金や普通預金、借入金などの管理をきちんと！
不動産事業で使用している預金通帳や、小口現金の
1年間の動きを帳簿に整理することが義務付けられています。
また、銀行等から借入をされている際は、
借入金の元金、及び利息の管理もしなくてはなりません。
③貸借対照表の提出・現金出納帳や総勘定元帳の記帳が義務付けられています。
65万円控除をうける場合は、細かい帳簿等の記帳
そして確定申告時に提出する決算書の「貸借対照表」の
提出をしなければなりません。
帳簿類の記帳は複式簿記の知識がないと難しく
初めて確定申告をやられる方については至難の業になるかと思います。
パソコンソフトの導入について
日々の家賃管理を帳簿につけて、経費の処理も帳簿をつけて・・・。
不動産オーナーは管理をする上で多数の帳簿を作成しなければなりません。
そこで、パソコンソフトを使って、これらの帳簿を管理してみませんか？
パソコン管理では次のようなメリットがあります。
家賃管理もカンタン
家賃管理は、
日々の入金を帳簿に記帳し、
年末になるとそれを集計、
未収・前受家賃をそれぞれ計上し
1年間の収入の内訳書を作成する・・・。
知識がないとほとんど不可能な処理の数々です。
そこで、パソコンソフトを使用した管理をすることにより、
これらの作業が知識がなくてもカンタンに処理することができます。
日付と入金先を確認するだけ、これだけで、
台帳への記帳、未収・前受家賃はボタン一つで計上され、
収入の内訳書もカンタンに出力されます。
使うと便利、摘要辞書！
65万円控除の適用を受けられる方には必須となるのが「複式簿記の知識」です。
複式簿記はすぐに覚えられるということではなく、
マスターするにはかなりの時間を要すことになるでしょう。
これが原因で65万円控除をあきらめる方も少なくはありません。
パソコンソフトを使用すれば、難しい仕訳を辞書として登録しておくことができます。
それが「摘要辞書」機能です。
これにより、複式簿記を意識することがなく、日々の経費の入力から
決算時の仕訳入力までできるようになります。
摘要辞書では、分類毎の編集が可能です。
よく使う仕訳や日頃使わない為、忘れがちな決算の仕訳なども
摘要辞書にあらかじめ登録しておくことができます。
あとは摘要辞書から仕訳を呼び出し、日付と金額を入力するだけ、
複式簿記の知識をほとんど必要とすることなく、仕訳を入力することができます。
難関な固定資産管理もバッチリ！
家賃管理・仕訳の記帳そして固定資産台帳の作成は
確定申告において、
通らないといけない難関です。
固定資産の登録は、資産の種類によって耐用年数や償却方法が異なります。
手書きの記帳では非常に難しい作業になることは必至です。
パソコンソフトを使うことにより、固定資産の取得時に登録だけしてしまえば
あとは年次更新をしていく毎に自動で計算が行われ
減価償却費の仕訳も自動で作成することができます。
固定資産取得時に、資産の種類や耐用年数などを入力しておくと、
決算時に減価償却の計算をし、一括で仕訳が計上されます。
また、固定資産の用途が個人としても一部分は活用している場合は
個人分は経費と計上することはできません。
個人の使用する割合をあらかじめ設定しておくことにより、
個人用の仕訳を自動で作成されます。
高い知識を要求される「固定資産台帳」の作成もパソコンソフトを使うと
カンタンに作成することができます。
※耐用年数や償却方法などはこちらのホームページをご参照ください。
http://www.tabisland.ne.jp/zeidb/taiyou/index.htm
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